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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)
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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批
本報記者 彭小東 上海報導
時隔七年，浙江省商業集團有限公司（下稱「浙商集團」）4月25日選擇出售嘉凱城（000918.SZ）28.46%持股，放棄旗下唯一的上市平台。
梳理浙商集團接手內的七年，嘉凱城除了2009年實現凈利潤11.97億元、大幅增長102.65%外，後面六年連續下滑，2015年的業績快報甚至顯示虧損23.43億元。
公司董事會多次將業績下滑原因歸咎於經濟下行、房地產宏觀調控等因素。但21世紀經濟報導記者發現，嘉凱城在「房企再融資暫停」等背景下，自2009年以來基本使用債務融資，不斷增加的財務槓桿，導致巨額財務費用吞噬利潤。
2016年1月30日，公司2009年重組后的首次股二胎房貸利息權融資終於獲批，公告稱募集資金中的11.60億元將用於償還金融機構貸款，以此降低負債率與風險。
但直至控制權轉讓給恆大，嘉凱城上述融資尚未完成。
高負債
嘉凱城4月14日披露的業績快報顯示，公司2015年虧損23.43億元。這是嘉凱城重組以來的首次年度虧損，公司董事會稱，這是房地產行業毛利較上年下降幅度較大所致。
浙商集團入主的前六年，嘉凱城雖然業績連續下滑，但並沒有出現虧損的現象。嘉凱城在前幾年解釋業績下滑時經常提及宏觀調控等因素，但其二胎房貸利息實高負債帶來的財務費用，也是吞噬利潤的一個重要因素。
由於房地產行業的特殊性，整個行業的資產負債率都偏高。根據Wind數據統計76家房企的2015年報，有66家公司財務費用為正。其中財務費用10億元以上的有3家；財務費用在3億元至5億元之間的有9家，佔比接近12%。
截至發稿，嘉凱城2015年年報未披露，財務費用數額還不得而知。但是從2012年、2013年、2014年的數據看，財務費用分別為3.09億元、3.12億元、3.21億元，資產負債率分別為79.35%、81.49%、83.76%，在房企中較高。
21世紀經濟報導發現，嘉凱城的高負債除了地產行業的本身特點外，還與公司的融資方式有關。嘉凱城自2009年重組以來，一直沒有通過股權融資的方式募集資金，而完全依靠經營積累二胎房貸利息與債務融資。
「通過增加財務槓桿的方式有效推進了業務發展，但也導致資產負債率不斷提高。」嘉凱城董事會維基也在公告中不迴避資產負債率提高的事實。
熟悉地產行業的人士介紹，其實並非嘉凱城不願意股權融資，而是監管部門在2010年起叫停了房企上市公司的再融資行為。直到2013年8月，新湖中寶（600208.SH）的定增募資通過證監會批准，塵封3年的房企再融資才得以破冰。
到了2015年，嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權融資，並於2016年1月30日獲證監會審核通過。
從相關方案看，嘉凱城擬募集39億元資金。除了用於「城市客廳」、杭州長河項目，還有11.6億元用於償還金融機構借款。根據相關會計準則，償還金融機構借二胎房貸利息款后，財務費用支出降低，將增加當期凈利潤。
浙商集團的官方媒體《浙商集團報》報導中，嘉凱城還表示，2016年要在確保39億元定向增發成功的基礎上，爭取發行公司私募債，逐步改善融資結構，降低融資成本。
曾嘗試基金模式
嘉凱城的高負債背後，其實與去庫存緩慢有一定關聯。公司董事會曾在2014年報中表示，「去庫存」仍然是市場主旋律，房地產企業有望通過加速去化回籠資金、資本市場再融資等途徑緩解資金緊張的局面。
上海一位註冊會計師對21世紀經濟報導記者說，如果去庫存慢，將導致資金回籠慢，從而需要向金融機構借款經營，這導致了財務費用增加，減少上市公司當期利潤。
梳理公告發現，嘉凱城也採取過多種方式「二胎房貸利息去庫存」，甚至還嘗試過發起基金的模式。比如在2012年的商鋪銷售中，嘉凱城10個月僅售出「蘇綸場」項目14套商鋪，這讓嘉凱城不得不想辦法去庫存。當時公司巧妙地採用基金的模式進行套現。
2013年12月27日，嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司（下稱「凱思達」）發起設立嘉盈城鎮商業發展基金II期（下稱「嘉盈Ⅱ期基金」）。該基金規模10.3億元，華寶信託出資7.2億元認購70%優先份額，剩下30%由上海凱思達出資3.1億元認購。
組織架構搭建完成之後，嘉凱城將蘇州「蘇綸場」項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金，收購單價為2.9萬元/㎡。雖然這一價格低於公司預售時的3.3萬元/㎡的售價，但畢竟藉此實現了資金回籠。
「嘉凱城用基金實現了商業地產項目套現。」房地產研究機構高通智庫曾評價說，這樣一個優質項目被迫套現實屬無奈。但是，當時嘉凱城去庫存太慢，又促使嘉凱城高槓桿發展，高額的財務費用勢必影響當期利潤，促使嘉凱城的資金鏈緊張。
一年後的2014年，凱思達實現營業收入5166.53萬元，自成立后首次實現盈利，稅後淨利潤為1169.71萬元。張宏良問計資產負債匹配管理 交銀康聯年度期繳新單目標翻番 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)
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張宏良問計資產負債匹配管理 交銀康聯年度期繳新單目標翻番
本報記者 陳植 實習記者 張海峰 上海報導
截至2015年底，公司資產總額增幅達38.9%；全年原保費收入同比增長54.24%，高於同期全國壽險市場24.97%和銀行系壽險公司33.48%的行業平均增幅；凈利潤同比增長888%；在償一代下的償付能力充足率達到771%……這是國內首家銀行系保險公司——交銀康聯人壽去年交出的一份業績答卷。
不過，這並沒有令交銀康聯人壽總裁張宏良感到可以「高枕無憂」。隨著償二代標準出台，撬動壽險業務變革，利率市場化與資產荒加大壽險資產負債匹配管理難度，銀行系保險公司在精細化經營與規模化經營之間，同樣面臨艱難抉擇。
「所幸的是，這些年交銀康聯人壽通過業務轉型，大力拓展保障型業務，由政策變化與市場波動所呈現的經營壓力相對較小。」張宏良日前接受21世紀經濟報導記者採訪時坦言。比如償二代標準出台，旨在鼓勵壽險公司發展長期期繳業務。去年交銀康聯人壽期繳業務在原保費收入的佔比接近30%，力爭今年新單期繳業務加上續期業務收入達到20億元。
他直言，當前他也非常關注壽險資產負債匹配管理。尤其是今年全球經濟不確定性加劇、加之利率下行與資產荒狀況持續，將對保險公司投資收益造成一定壓力。
「我們的應對策略，是今年仍以風險管理為核心，堅守大類資產配置優先的基本方針，全面實施分賬戶管理，進一步強化獲取絕對收益，而不是相對收益的投資能力。在利率持續走低和未來市場不確定性較大的形勢下，投資端要以系統提升風險控制水平為第一要務。」「他認為，壽險公司的核心競爭力之一，是要解決老百姓長期資金的保值和增值，壽險資金投資管理是長期經營，不能要求每年都有超額利潤，穩健回報才是根本。
一季度權益類投資佔比不超過4%
數據顯示，去年交銀康聯人壽投資收益率為14.94%，連續三年超過行業平均水平。
張宏良表示，目前公司每個季度都會根據年初確定的風險管理限額，對整個投資組合進行壓力測試，並按照既定條件進行動態調整。去年6月22日，公司內部曾做了一輪壓力測試，發現股市調整可能令公司承受約30%的投資收益損失，為此公司風控委員會做出決定——上半年兌現收益，下半年清零再來。因此在股市深度調整之前公司便不斷調低權益投資佔比。這也讓交銀康聯人壽在股市大幅調整前，基本鎖定了投資收益。
21世紀經濟報導記者了解到，去年上半年交銀康聯人壽的權益類投資佔比約為13%，在下半年股市大幅調整期間，其權益類資產維持在3%左右，截至今年一季度，公司在大類資產配置方面依然堅持穩健投資策略，權益類不會超過4%。
在張宏良看來，公司主動進行資產負債管理，堅持穩健投資。其中，壓力測試、風險限額和風險管理髮揮了很大的作用。
張宏良表示，壽險企業進行資產負債的主動匹配管理，需要在不同的利率周期下，通過採取階段性資產配置策略，形成資產和負債久期的動態匹配。為此交銀康聯人壽在2015年適度縮短規模性業務的負債期限，擴大高價值長期期交型、保障型業務的規模，一方面拉長新增資產的期限，一方面提供提前配置鎖定高利率周期下的市場紅利。通過產品結構的調整，目前負債總成本得到進一步壓低，即使在利率下行階段，公司業績壓力整體而言不是很大。
「在投資策略方面，我們從不簡單地、單維度地對市場趨勢進行判斷，而是一直堅持相對分散性的投資策略，首先對大類資產類別進行分散，再逐步發展對各個金融投資品種進行分散配置，通過資產配置的先行一步，緩解利率市場化與資產荒所帶來的收益壓力；但落實到具體的投資操作，我更傾向靠後一步，更關注對市場波動等投資風險的控制。」他進一步表示。
調整個險直銷團隊經營策略
為了擺脫對銀保渠道的依賴，近年不少銀行系保險公司紛紛籌建個險代理人直銷團隊，獨立拓展客戶資源。而交銀康聯也正計劃調整個險代理人直銷團隊經營策略。
張宏良解釋說，銀行系保險公司在拓展個險直銷業務同時，得兼顧個險發展趨勢與銀行股東優勢，需要「頂層設計」。具體而言，交銀康聯人壽對交通銀行客戶體系進行了分層，一是活躍客戶，佔比約30%，二是非活躍客戶，佔比約70%，而交銀康聯人壽計劃通過調整直銷團隊業務模式，提高對非活躍客戶的服務力度。
他的設想是，提高直銷隊伍的准入門檻，較傳統代理人更高一些，人員流動維基率更低一些，以此確保服務品質，作為拓展非活躍客戶的突破口。
在業內人士看來，銀行非活躍客戶看似蛋糕很大，但要深挖他們的保險服務需求並不容易。
「作為銀行系壽險公司，我們一直積極融入集團財富管理保障體系，積極發揮保險子公司的專業優勢，提高保險保障在客戶資產配置中的佔比。」張宏良表示。相關搜尋： 負債整合銀行 負債整合條件 整合負債
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